Point de Mire

Ralph Kattan
CEO, Administrateur délégué
Valres Fund Management SA

VALRES Fund Management SA : le rendement appuyé par les valeurs

La pierre, l’habitat, l’abri des activités … cette trilogie reste le symbole même de l’investissement stratégique. Etant donné les sommes et le savoir-faire nécessaires, les acteurs financiers se sont appropriés ce marché dans une bonne partie par le biais des fonds immobiliers, un instrument relativement souple par rapport à l’investissement direct. Investir dans l’immobilier demeure toutefois un objectif difficile. Comme le souligne Ralph Kattan, fondateur et directeur général de VALRES Fund Management SA, le succès pour l’investisseur est indissociable du bien-être des clients-locataires des biens et de leurs utilisateurs directs.

Les financiers actifs dans l’immobilier, généralement, mettent à disposition les ressources pour la construction et l’entretien du bien. Son exploitation, allant de la location initiale et de l’entretien usuel jusqu’aux rénovations importantes, est normalement déléguée à des professionnels comme le sont les régies immobilières. Chacun sait que l’objectif final de tout investisseur est de maximiser le rendement de sa mise. Il convient toutefois de ne pas perdre de vue les contraintes que posent le développement durable, un aspect aujourd’hui particulièrement important dans l’immobilier.

Le fondateur de VALRES Fund Management SA est bien conscient de ce dilemme. Le nom même de sa société en atteste, puisque VALRES est la contraction de « valeurs responsables ». En fait, VALRES SA fondée en 2013, est devenue VALRES Fund Management SA en novembre 2014 suite à l’obtention de son statut de Direction de Fonds Immobilier de droit suisse dûment agréée par l’autorité suisse de surveillance des marchés financiers (FINMA).

Le VALRES Swiss Residential Fund (VSRF), depuis son lancement en novembre 2014, est l’opportunité pour la société d’appliquer les principes du développement durable aux immeubles qu’elle détient en Suisse Romande, et qui sont principalement résidentiels. Ce fonds d’un montant initial de CHF 30 millions réservé aux seuls investisseurs qualifiés a suscité dès son lancement un vif intérêt. C’est pourquoi une seconde tranche de CHF 45 millions a pu être placée récemment avec grand succès aussi.

Aujourd’hui, les actifs comprennent des biens immobiliers pour un total de CHF 127 millions. Ces derniers se situent principalement dans les grands centres urbains de Genève, Vaud et Fribourg.

Dès le départ, la philosophie du VSRF a été d’associer les locataires à un objectif commun, celui d’accéder à un plus grand bien-être de tout un chacun. Le résultat de cette stratégie a permis dès le bouclement de l’exercice de la première année de verser un coupon de CHF 3.– par part à leurs investisseurs, ce qui en soi est déjà une excellente performance.
Pour en savoir plus sur cette approche novatrice, Ralph Kattan, qui se présente « comme un professionnel de l’immobilier qui fait de la finance et non comme un financier qui fait de l’immobilier », a bien voulu nous recevoir dans ses bureaux au cœur de Genève et répondre spontanément à nos questions.

Entretien réalisée par Daniel Stanislaus Martel

Point de Mire : Vous privilégiez une approche partant du bien immobilier et non du produit financier. Pourriez-vous nous en dire plus sur votre méthodologie de sélection ?

Ralph Kattan : Pour nous, l’immeuble est au centre du processus de sélection. Notre analyse initiale nous permet de déceler les opportunités de création de valeur. Ce résultat est ensuite confirmé lors des visites et également en discutant avec les personnes proches de l’immeuble et les locataires. C’est véritablement lors de ces visites que l’on peut réellement confirmer les qualités du bien et son potentiel. VALRES peut ensuite mettre en place sa stratégie de gestion active et projeter l’immeuble dans une nouvelle histoire à écrire.

PdM : En même temps, par le truchement de votre fonds VSRF, vous offrez une option fiscale particulièrement séduisante pour les investisseurs. Quelles en sont les modalités ?

R.K. : En effet le VSRF permet aux investisseurs, sur la partie investie en immobilier direct, de bénéficier d’un coupon net d’impôt. La valeur fiscale du fonds n’étant calculée que sur la part non-investie en immobilier direct, ceci permet également de réduire l’impôt sur la fortune pour l’investisseur privé. Cet avantage attrayant pour les investisseurs privés est trop souvent méconnu sur le marché. La structure spécifique inhérente aux fonds immobiliers est l’une des seules à permettre ces avantages fiscaux.

PdM : Dans le contexte actuel d’inflation négative et de loyers à la baisse, n’y a-t-il pas un risque de voir les rendements immobiliers fléchir eux-aussi ? et pensez-vous que votre approche conciliante et respectueuse réduira vraiment les litiges entre les locataires, propriétaires et autres intervenants du secteur immobilier ?

R.K. : Nous avons constaté ces deux dernières années un fort impact à la baisse dans le segment haut de gamme et de luxe. Pour les immeubles de rendement où les loyers restent modérés on a une forte demande. Dans les biens-fonds que nous avons acquis, nous constatons que nos loyers modérés sont souvent encore en dessous du prix du marché (surtout dans le canton de Genève). Ceci nous permet de facilement maintenir le niveau de nos loyers, même en période de déflation. Bien entendu dès qu’un de ces appartements se libère, nous avons la possibilité d’adapter les loyers au marché et au cas par cas, d’y intégrer une part de plus-value après une étude de travaux par objet, effectuée au sein de VALRES.

Notre approche responsable met surtout en avant le dialogue que nous instaurons avec nos locataires et les gérances. Nous rencontrons tous nos ‘clients-locataires’ et privilégions ce type de communication, qui nous a déjà permis à maintes reprises d’améliorer leurs conditions de vie en rénovant leurs appartements ou en les relogeant dans des appartements plus appropriés à leurs besoins. Ces rénovations ou rotations nous permettent d’améliorer, comme évoqué, le rendement de nos immeubles et de rajeunir « l’âge » du bien-fonds.

PdM : En ce qui concerne les logements de moyen et haut de gamme, les attentes vont vers une contraction de la demande en raison de la diminution du nombre d’expatriés de haut niveau. Pensez-vous que des logements de plus petite taille pour des personnes vivant seules, aux revenus modestes, pourraient devenir une alternative pour vos investisseurs ? Quelles sont vos vues à ce propos ?

R.K. : Je pense surtout qu’il est important que le logement soit bien dimensionné, c’est-à-dire des pièces de taille raisonnables et en adéquation avec les besoins du locataire. Nous nous devons aujourd’hui d’offrir aux locataires des prestations de base au goût du jour et fonctionnel, notamment en ce qui concerne les cuisines et les salles d’eaux, qui font encore défaut dans bien des appartements.

Il n’y a encore une fois que le dialogue qui nous permet de voir si le locataire peut accepter une hausse de loyer modeste pour bénéficier d’une nouvelle cuisine équipée ou d’une salle de bain fonctionnelle et moderne.

PdM : Enfin, comment voyez-vous l’influence des nouvelles technologies sur les opérations du secteur immobilier et quelles en seront les retombées sur les fonds immobiliers ?

R.K. : Les nouvelles technologies sont partout et nous permettent déjà, en tant que jeune société, d’utiliser ou de tester des produits de gestion, de projections et de consolidations comptables. Les interfaces avec les régies immobilières permettent également d’éviter tout travail de ressaisies. Mais c’est bientôt, je l’espère, une interface directe avec les immeubles et les locataires qui nous permettra d’être encore plus proche de nos clients et de nos biens-fonds et ainsi d’être toujours plus réactifs, efficients et proactifs dans notre gestion quotidienne.

Ralph Kattan

Suite à l’obtention d’une double licence en Finance et Business International à l’université Georgetown de Washington, Ralph Kattan s’est tout d’abord dirigé vers la Finance en intégrant la Banque Bear Stearns à New York en 2000.

Après quelques années dans le secteur bancaire aux États-Unis puis en Suisse, il a orienté sa carrière vers le monde de l’immobilier en 2004 et reprend en charge les traditions immobilières familiales. Il a été amené au cours des dix dernières années à développer et gérer de nombreuses sociétés immobilières en Suisse et à l’étranger.

En 2013, Ralph Kattan décide de créer VALRES SA afin de gérer et administrer des Fonds immobiliers en Suisse. Il y prend la fonction de CEO et d’Administrateur Délégué. En 2014 il lance le VALRES Swiss Residential Fund (VSRF) avec une équipe qui intègre les compétences immobilières et financières. Il est membre d’associations caritatives et professionnelles, comme l’Association Suisse des Professionnels en Titrisation Immobilière (COPTIS). Ralph Kattan est également diplômé de la Harvard Business School ou il a suivi le Real Estate Management Program.

www.valres.ch