Point de Mire

Portrait Automne 2017
Dominique Goy
CEO et fondateur
de la plateforme de financement participatif SwissLending
Membre du board de l’Association Suisse de crowdfunding

dg_titre_18092017« L’arrivée du crowdfunding immobilier a suscité un réel engouement de la part des investisseurs avertis à la recherche d’un rendement attractif »

Interview exclusive réalisée pour Point de Mire par Jean-Pierre Michellod et Daniel Stanislaus Martel, publiée le 14 septembre 2017

Le financement participatif ou crowdfunding s’impose aujourd’hui comme une nouvelle source de financement pour des entreprises de toute sorte. L’industrie du crowdfunding a su bénéficier à la fois de la transformation numérique et des conséquences négatives fortes de la crise financière de 2007-2008 sur le financement de l’économie. On attend généralement du crowdfunding qu’il puisse constituer une source alternative et/ou complémentaire aux financements traditionnels, par le biais du crédit bancaire surtout, dont la distribution aux PME est assujettie à des contraintes de plus en plus fortes. Appliqué à un secteur primordial de l’économie suisse, l’immobilier, ce type de financement est en plein essor.

Le dernier rapport de « l’Institute of Financial Services » de Zoug a fait ressortir, pour 2016, une croissance du crowdfunding en Suisse de plus de 362%, ce qui représente un montant de quelque 128 millions de francs. Un point marquant est que plus d’un quart des volumes provient du crowdfunding immobilier. Il faut dire que culturellement les investisseurs sont plutôt favorables à un support comme l’immobilier. La crise financière a également conduit à la baisse des taux de rendement des produits d’épargne. Or, les épargnants ont la volonté de placer leur argent dans « l’économie réelle » ; ils veulent par ailleurs effectuer des investissements rentables et créateurs de richesses ; ils sont beaucoup plus sensibles à l’utilisation qui est faite de leur argent. Le crowdfunding immobilier coche toutes les cases !

Fondamentalement, le crowdfunding se subdivise en deux catégories pertinentes pour l’immobilier : le crowdlending et le crowdinvesting. Dans le crowdlending, les investisseurs mettent à disposition des fonds, pour le financement d’un projet immobilier et, en contrepartie, ils recoivent des paiements d’intérêts. Cette catégorie comprend également les prêts subordonnés (capital mezzanine) et les hypothèques, pour autant que les crédits soient garantis par des gages immobiliers. Les durées d’investissements sont relativement courtes de l’ordre de 18 mois en moyenne.

Dans le crowdinvesting en revanche, des fonds propres sont mis à disposition, essentiellement pour l’acquisition d’un immeuble de rendement. Dans ce cas de figure, la contrepartie s’effectuera par des recettes de loyers ou des dividendes réguliers, si le financement est organisé sous forme de société. C’est une approche à plus long terme et patrimoniale. L’investisseur se constitue un portefeuille immobilier, l’objectif de cet investissement dans la pierre est de toucher une rente régulière de son investissement tout en pariant sur l’appréciation de son bien au fil de temps.

Fondateur et CEO de SwissLending, la première plateforme de ce type en Suisse, Dominique Goy est leader sur le segment du crowdlending immobilier helvétique, et il est aussi l’un des précurseurs chez nous de ce type de financement participatif.

Ecoutons-le !

Point de Mire : Quels sont les types de financements que SwissLending propose ?

Dominique Goy : Nous proposons essentiellement des projets visant le financement d’une promotion immobilière, ce qui peut être soit le financement de la construction de logements collectifs neufs, visant à être vendus ensuite à des particuliers – de l’immobilier résidentiel principalement – ou le financement de projets portant sur de l’immobilier destinés aux entreprises. Il s’agit simplement de financer une « entreprise » dont l’objectif est la construction, ou la rénovation d’un objet qui sera ensuite revendu et lui permettra de générer des bénéfices dont une partie pourra être reversée aux investisseurs.

PdM : Pouvez-vous nous donner quelques détails sur le financement de la promotion immobilière ?

D. G. : L’activité de promoteur immobilier consiste à concevoir jusqu’à la livraison un programme immobilier. Cette activité très étendue va de la délivrance de toutes les autorisations administratives liées au permis de construire, au choix des entrepreneurs pour l’exécution des travaux et bien entendu à la commercialisation du projet. Cette profession nécessite de disposer de capitaux financiers importants qui proviennent pour partie des fonds propres du promoteur mais également des fonds versés par les acquéreurs et par le crédit bancaire.

De manière traditionnelle, le financement d’un projet de promotion immobilière, qui couvre l’achat du terrain et la construction du bâtiment, est assuré par trois sources de financement apportées par trois acteurs différents. Ce sont la prévente sur plans des logements qui seront construits, le financement bancaire, qui consiste en l’ouverture d’une ligne de crédit sous forme de découvert en compte courant (crédit construction), et un apport personnel, en fonds propres, du promoteur qui permet de sécuriser le crédit auprès de la banque.

Le crédit bancaire ne dépassera pas 40% du prix de revient de l’opération, le solde du financement se fera alors par plusieurs autres mécanismes. Le premier est un apport en fonds propres du promoteur : de l’ordre de 5% à 20% du prix de revient ; le deuxième est un niveau de marge minimum sur l’opération, donc le bénéfice attendu : de l’ordre de 20%, et le troisième se fera par une pré-commercialisation minimale qui dépendra de la nature de la commercialisation (vente en bloc, accession à la propriété, ou vente à des investisseurs).

PdM : A quel stade SwissLending intervient-il dans l’opération de financement ?

D. G. : L’augmentation des fonds propres imposés aux promoteurs immobiliers suite au durcissement des réglementations dans le sillage de la crise financière, dont Bâle III et Solvency II, à laquelle s’ajoutent les recours quasi systématiques aux permis de construire, font que les fonds propres des promoteurs sont bloqués plus longtemps dans les opérations. Nos investisseurs complètent ces fonds propres. L’intervention de SwissLending intervient après la phase de pré-commercialisation (au moins 50%), lorsque les permis sont en force, et avant ou au moment de l’intervention des banques dans leur rôle d’apporteur de crédits. Ainsi, le risque est-il limité et la durée des prêts relativement courte.

PdM : Quelle est la durée moyenne d’un projet typique et quels sont les rendements proposés ?

D. G. : La durée moyenne est de l’ordre de 18 mois, avec des rendements annualisés qui se situent entre 7% et 10% pour les projets effectués jusqu’à présent. Notre premier projet, un financement sur le canton de Genève, a été remboursé après douze mois avec un rendement de 8% pour les investisseurs.

PdM : La rémunération offerte aux investisseurs est donc attractive !

D. G. : L’arrivée sur le devant de la scène du crowdfunding immobilier a suscité un réel engouement de la part des investisseurs dits avertis et à la recherche d’un rendement attractif. C’est l’une des raisons du succès rencontré par les plateformes de crowdfunding, et, partant, de l’engouement pour ce nouveau support d’investissement. Dans un environnement de taux particulièrement bas, les investisseurs sont à la recherche de placements offrant des rémunérations importantes pour une prise de risques limitée. L’immobilier semble répondre à cette problématique. Le sous-jacent immobilier est beaucoup plus tangible et en apparence beaucoup plus facilement compréhensible pour les investisseurs que l’investissement, par exemple, dans une petite start-up innovante du secteur des biotechnologies.

PdM : Qui dit rendement élevé pense normalement risque majeur. Est-ce exact ?

D. G. : La due diligence est très importante. L’analyse de l’opération immobilière porte sur 2 niveaux. Au niveau « Corporate », c’est-à-dire au niveau de la société-mère du promoteur, et au niveau du programme immobilier lui-même. C’est d’abord sur les qualités financières, professionnelles, etc. d’un opérateur que repose la réussite d’une opération. L’objectif de cette analyse est de s’assurer que le promoteur est suffisamment solide et expérimenté pour mener à bout le montage, la commercialisation et la construction du programme. L’analyse financière vise à analyser le bilan de promotion et de comprendre l’origine de la marge. A ceci s’ajoute le plan de trésorerie afin de mesurer, aléas compris, la capacité du promoteur à financer son opération. L’arrivée tardive des investisseurs dans les projets permet de plus facilement contrôler tous ces facteurs. Finalement, nous faisons intervenir avocats et notaires en fonction des opérations pour vérifier le côté légal de la documentation juridique.

PdM : Enfin, le coût du crowdfunding est malgré tout élevé pour le promoteur ?

D. G. : Le crowdfunding immobilier présente un avantage indéniable pour les promoteurs, celui d’offrir une nouvelle source de financement alternative, mais, surtout, il leur permet, pour un niveau donné de leurs fonds propres, d’accroître ainsi le nombre de projets pouvant être mis en œuvre, et ainsi le chiffre d’affaires global de leur entreprise. Les frais financiers sont pris en compte en amont dans les bilans financiers et sont facilement absorbés, car les montants empruntés ne dépassent généralement pas les 10% du projet global.

PdM : Qui donc est l’investisseur type qui recourt à votre plate-forme ?

D. G. : Pour respecter la règle des « 20 » de la FINMA, les High Net-Worth Individuals (HNWI) et les Ultra High Net-Worth Individuals (UHNWI) principalement. Les family offices, gérants indépendants et banques privées également, car notre offre présente l’avantage d’élargir la gamme des produits pouvant être offerte à leurs clients avec la diversification des actifs et des rendements significatifs. Les prêts se placent sur les hauts des rendements proposés aujourd’hui par les différents produits d’investissements.

PdM : Concrètement, comment fonctionne le crowdlending immobilier ? Est-ce que l’argent transite par votre plateforme ?

D. G. : Les prêteurs signent un contrat de prêt avec le promoteur, un contrat de consignation tripartite et envoient l’argent sur le compte de consignation géré par une fiduciaire reconnue de la place. Le gestionnaire du compte de consignation libérera le montant une fois que les conditions suspensives prédéfinies auront été validées (comme recevoir une attestation de cautionnement de la société-mère, ou une affectation hypothécaire en faveur des prêteurs). Donc les liquidités ne passent jamais par la plateforme et nous mettons tout en œuvre afin de sécuriser au mieux les prêteurs. Alternativement, nous avons également travaillé avec l’émission des obligations privées bénéficiant d’un ISIN (International Security Identification Number).

PdM : Comment expliquez-vous le succès des plateformes de crowdfunding immobilier ?

D. G. : L’engouement pour les investissements de proximité dans l’économie réelle en est la principale explication. Et tout simplement, les plateformes viennent combler une attente du marché : trouver un financement rapidement pour les promoteurs immobiliers et trouver des produits financiers à fort rendement sur une courte durée avec un risque maîtrisé pour les financeurs de projets.

PdM : D’après vous, quelle est l’attitude des banques ?

D. G. : Les banques – comme nous d’ailleurs – sont attentives à la fois au poids des fonds propres issus du crowdfunding dans une opération ainsi qu’au niveau global de recours au crowdfunding d’un opérateur sur l’ensemble de ses opérations, pour éviter que ce recours, éventuellement massif, signifie un désengagement de ses propres capitaux. Elles apprécient généralement ce nouveau mode de financement, qui permet aux opérateurs, qui sont clients de leurs établissements, de compléter leurs fonds propres par des ressources externes, transparentes et contrôlées, et ainsi de lancer des opérations qui leurs paraissent intéressantes et qu’elles souhaitent accompagner en financement par ailleurs. En résumé, une approche plutôt bienveillante, et même une adaptation progressive.

PdM: Selon votre expérience, comment la réglementation a-t-elle évolué ?

D. G. : Une ordonnance favorable du Conseil fédéral a été passée depuis le 1er août de cette année. Je pense que cette tendance à l’assouplissement des règles se poursuivra à l’avenir. Les autorités prendront probablement en compte l’impact macroéconomique positif et potentiellement significatif à terme de cette nouvelle forme de financement d’un secteur comme l’immobilier qui est un gros pourvoyeur d’emplois en Suisse avec 16% ! En offrant une source alternative et supplémentaire de financement notamment au secteur de la construction, le crowdfunding augmente le nombre de projets pouvant être conduits au cours d’une période donnée. L’effet est direct sur le chiffre d’affaires et les emplois des promoteurs, et alimente aussi toute la filière des sous-traitants. C’est là un point particulièrement positif.

PdM : Comment voyez-vous l’évolution de l’immobilier dans le bassin lémanique ?

D. G. : L’immobilier résidentiel « abordable » devrait continuer à bien se maintenir. Pour les grandes surfaces, les taux de vacance et les durées d’annonce devraient continuer à augmenter, rendant leur commercialisation de plus en plus difficile. Les promoteurs de logements en propriété ont vite compris que les prix élevés combinés au durcissement des conditions de financement freinaient la demande. Ils ont désormais tendance à offrir des produits plus compacts. Il faut être plus prudents sur les surfaces de bureaux ou les perspectives sont très floues du côté de la demande avec des loyers en diminution. Il en va de même pour les surfaces commerciales qui restent sous l’emprise de mutations structurelles avec le commerce en ligne qui capte chaque année une part du marché plus importante.

PdM : Et plus généralement, pour terminer, quelles sont vos vues sur ce que l’on nomme déjà l’Immotech ou également le Proptech en Suisse ?

D. G. : Le programme d’accélération de start-up Fusion vient de lancer une verticale « Proptech » avec le soutien du groupe Investis. Ceci montre l’intérêt d’un acteur leader sur ce segment de marché en pleine évolution. Je pense que les acteurs, pour la plupart, se rendent compte que l’immobilier a été étonnamment préservé de la digitalisation jusqu’à présent, hormis les portails généralistes comme Immo-street ou HomeGate. Une vague de nouvelles entreprises va progressivement émerger et gagner des parts de marchés dans toute la chaine de valeur. L’ambition de nombreux fondateurs de telles start-up est non seulement de créer de nouveaux produits, mais aussi de transformer la structure du marché, par ex. gestion centralisée et exploitation des données, numérisation intégrale du suivi des locataires afin de proposer un service optimal et personnalisé ; réalité virtuelle. Nous avons déjà de bons exemples entre Genève et Lausanne : eSMART propose des solutions intelligentes et connectées pour les immeubles, neho essaye de réinventer le courtage immobilier…

D’autres, comme WeCan.Fund, vont intégrer une partie du registre foncier sur la blockchain ce qui permettra d’avoir un historique complet et non modifiable des droits à bâtir pour les terrains industriels de Genève. On peut facilement imaginer la suite : si le registre foncier d’une commune était par exemple stocké sous forme de blockchain, les personnes intéressées pourraient établir les rapports de propriété d’un bien-fonds en quelques secondes, exécuter une transaction immobilière en quelques minutes, et ensuite la faire authentifier en quelques heures. Les sociétés immobilières établies et les start-ups innovantes ont tout intérêt à rapidement collaborer ensemble et tester de nouveaux outils afin de confirmer leur pertinence face aux besoins des clients.

Merci pour votre obligeance et bonne chance dans vos projets.

Dominique Goy est le fondateur et CEO de SwissLending SA, la première plateforme de crowdlending immobilier en Suisse. Diplômé de l’EPFL, il est également analyste financier agréé (CFA Charterholder), ainsi qu’analyste d’investissement alternatif agréé (CAIA Charterholder). Il a occupé différents postes de gestions d’actifs au sein de banques privées (JP Morgan et Lombard Odier). Il est également membre du Board de l’Association Suisse de crowdfunding et CFO de WeCan.Fund, société spécialisée dans les softwares pour plateformes de crowdfunding et les développements de projets blockchain.