Numéro 41 - Eté 2010Etienne Nagy
Admistrateur et Directeur Général
Naef et Cie SA, Genèvepropos recueillis par Jean-Pierre MichellodImmobilier romand: des limites à la croissance?
Dans leur récente étude «Marché immobilier 2010», les économistes du CREDIT SUISSE le relèvent: «la débâcle des subprimes aux Etats-Unis et la crise financière qu'elle a déclenchée ont frappé le monde, l'année passée, avec une force jusque-là inconnue». En sus des Etats-Unis de nombreux pays ont dû faire face à un profond marasme lequel a été particulièrement prononcé dans le secteur de l'immobilier.
La Suisse et son marché immobilier, malgré un net recul de l'activité l'an passé, n'ont finalement été que marginalement touchés par ces turbulences, voire pas du tout. Au 4e trimestre de 2009, le PIB helvétique avait déjà repris sa progression et ce mouvement ascendant s'est poursuivi pendant les premiers mois de 2010 de sorte que notre pays semble être d'ores et déjà sorti de la crise. A la mi-mai dans ses dernières prévisions l'Institut Créa relevait que c'est en Suisse romande et dans l'Arc lémanique surtout que la sortie de crise allait s'opérer avec le plus grand dynamisme et ce, du fait qu'en Romandie l'activité n'avait fléchi que de 0,9% seulement l'an passé alors que le recul avait été de 1,4% pour l'ensemble du pays et de 4,2% en moyenne européenne. Ces pronostics du Centre de recherches économiques appliquées de l'Université de Lausanne sont certes réjouissants, mais avec les problèmes liés à l'endettement de la Grèce et les turbulences de la zone euro, sont-ils encore d'actualité?
Pour sa part, la Banque nationale suisse répète à qui veut l'entendre qu'il y a des risques que des distorsions se produisent sur le marché suisse de l'immobilier en raison de l'octroi de trop grandes facilités de crédit. Une croissance non maîtrisée des crédits pourrait aboutir en effet sur la formation d'une nouvelle bulle immobilière chez nous. Certes, tous les experts de la branche ne sont pas forcément d'accord avec cette vision des choses, mais la mise en garde de la BNS ne doit pas être perdue de vue.
«Personne ne peut contester que le meilleur expert en immobilier est un acteur local qui connaît son marché depuis des années, si ce n'est depuis des décennies, qui en maîtrise toutes les spécificités et qui en connaît les moindres recoins».
Cette appréciation que faisait dans nos colonnes au printemps 2007 un spécialiste du marché mondial de l'immobilier, s'applique parfaitement à Naef et Cie SA et à son Administrateur et Directeur général, Etienne Nagy. Nous l'avons rencontré au siège du Groupe à Genève et il a bien voulu répondre à nos questions à propos de la situation actuelle de l'immobilier romand.
Entretien
Point de Mire: Votre Groupe se présente souvent sous le nom de «Naef Immobilier». Pourquoi cette appellation? Quelle est au fond la structure de votre groupe et est-il soumis à une autorité de surveillance?
Etienne Nagy: Naef et Cie SA, dont les origines remontent à 1881 et à l'ouverture cette année-là d'un premier bureau d'affaires commerciales à Genève, est aujourd'hui la société-mère de notre Groupe qui comprend toute une série d'autres sociétés axées d'une part sur nos activités principales que sont la gérance et le courtage immobiliers, et d'autre part sur des activités plus spécifiques telles que l'expertise et le conseil en matière immobilière. En fait, nous avons autant de sociétés que nous avons d'implantations géographiques et de produits spécifiques. Nous avons aussi des sociétés françaises liées à notre implantation sur la France voisine. En bref, nous avons deux segments, des activités de base et des activités plus spécifiques, d'où l'appellation générique de Naef Immobilier lorsque l'on se réfère à l'ensemble du Groupe qui s'inscrit aujourd'hui comme le leader des régies immobilières de Suisse romande.
Nos opérations d'achat et de vente d'immeubles se faisant toutes par le truchement d'un notaire, nous n'intervenons que comme intermédiaire et ne sommes dès lors par soumis à la LBA (la loi fédérale sur le blanchiment d'argent). Nous prenons bien garde à ce que les acomptes de réservation ne nous soient jamais versés mais toujours consignés chez un notaire. Nous sommes soumis à un contrôle de nos comptes à travers un label financier mis en place par l'USPI, notre association faîtière. J'ai le statut d'Administrateur et de Directeur général de Naef et Cie SA ainsi que de l'ensemble des autres entités du Groupe. A ce titre je préside la Direction générale composée donc de moi-même et de deux autres administrateurs, Jean-Paul Bart et Olivier Peyrot qui ont tous deux également une fonction opérationnelle au sein de Naef Immobilier. Alain Peyrot est le Président du Groupe.
PdM: Actif pendant longtemps sur le seul marché genevois, Naef Immobilier occupe depuis quelques années une position de leader au niveau de la Suisse Romande. Comment cette évolution s'est-elle faite et quelles en ont été les raisons?
E.N.: Depuis sa création en 1881 par Charles Nicole et Ernest Naef, notre société, pendant pratiquement un siècle, a été une entreprise purement genevoise, sous la conduite de la seule famille Naef, Charles Nicole ayant quitté la compagnie quelque dix ans après sa fondation. L'actionnariat s'élargira une première fois avec la fusion, en 1980, de la régie Naef et de la régie Dumur. Il sera fait appel alors à Alain Peyrot, au service jusque là de la banque Pictet, pour reprendre la direction de l'entreprise fusionnée. Une impulsion décisive et une dimension nouvelle seront apportées au Groupe par Alain Peyrot qui pendant longtemps en sera le Président et le Directeur général. Voilà cinq ans, c'est lui qui nous a laissé, à moi et à mes collègues, la Direction générale du Groupe ce qui marquera, simultanément, un nouvel élargissement de son actionnariat.
C'est après un siècle d'activité genevoise que la régie Naef a commencé à s'ouvrir sur l'extérieur. Tout d'abord par deux premières extensions, l'une en France voisine et l'autre à Nyon dans les années 80. Ces cinq dernières années l'expansion s'est poursuivie sur Lausanne et Neuchâtel. Nous venons d'ouvrir un bureau à La Chaux de Fonds et nous étudions d'autres points d'implantation, notamment à Fribourg et sur la Riviera vaudoise.
PdM: Est-ce l'étroitesse du marché genevois qui vous a poussé dans cette voie ou simplement le désir de suivre le développement de la région lémanique?
E.N.: Ces deux raisons combinées sont à la base de cette expansion. Nous sommes allés chercher de la croissance là où il y en avait, c'est-à-dire dans l'Arc lémanique. Cette région qui s'étire sur toute la côte suisse du Lac Léman a profité en quelque sorte du fait que Genève, en termes d'infrastructure, n'a pas su répondre correctement à la croissance démographique qui s'est présentée à elle. Ce bénéfice dépasse le canton de Vaud et vaut aussi bien pour la France voisine que pour le canton de Neuchâtel. C'est toute la «Métropole Lémanique» et non seulement Genève, son centre névralgique, qui est en fait concernée. Nous n'avons rien fait d'autre que de suivre un mouvement naturel.
PdM: Cette croissance comment s'est elle mise en place; provient-elle en fait de toutes vos activités ou avez-vous opté pour des activités bien spécifiques?
E.N.: On est parti presque partout de la même manière. Dans un nouveau marché, c'est très souvent une activité de vente que nous initions tout d'abord. Pourquoi? parce que la vente nécessite une infrastructure relativement légère, et très vite au travers de quelques mandats, on arrive à rentabiliser ses investissements; puis cette activité de courtage peut s'adosser rapidement à une activité plus conséquente, plus lourde aussi en terme d'infrastructure: la gérance. Ceci, dans la plupart des cas, par le biais d'achat de portefeuilles ou au travers de réseaux auxquels nous participons.
PdM: Il y a peu encore, la crise des crédits engendrée par les Etats-Unis semblait presque finie. Maintenant, avec l'endettement de la Grèce et la chute de l'Euro on repart sur une autre crise. Les prévisionnistes révisent à la baisse leurs pronostics. Comment voyez-vous le marché immobilier romand et suisse dans ce contexte?
E.N.: Dans toute entreprise la marche des affaires est très liée à l'environnement économique et a son évolution. Jusqu'ici, nous n'avons que peu senti, voire pas senti du tout, les effets de la crise américaine qui fut, somme toute, relativement courte. Effectivement le marché immobilier suisse s'est quelque peu tétanisé au dernier trimestre 2008. Il y a eu alors une certaine chute des transactions, mais cela n'a pas duré. La réaction rapide des banques centrales et la baisse des taux ont eu un impact positif et immédiat sur le secteur: un nouvel engouement pour la propriété privée s'est emparé des acquéreurs potentiels. Très rapidement le marché immobilier suisse – celui de l'Arc lémanique en particulier- a repris de la couleur
PdM: Ce fut un bol d'oxygène mais le risque d'une bulle immobilière ne semble pas écarté?
E.N.: De la prudence s'impose, certes. Mais il faut préciser que les banques, en Suisse, sont restées très raisonnables en termes de conditions d'octrois de crédit. Grâce à cette discipline une crise du crédit comme l'ont connu les Etats-Unis, n'est pas imaginable chez nous. Preuve en est, le marché suisse a continué de montrer des signes de croissance, ces 24 derniers mois, alors que les autres marchés immobiliers étaient en déclin. Ceci est assez parlant. En même temps, il faut se rappeler que la croissance des prix immobiliers, sur la décennie passée, a été en Suisse moindre par rapport à celle d'autres places étrangères, comme les marchés anglo-saxons et espagnols surtout. Là, les prix, ont été multipliés par 3, voire par 4 alors que l'immobilier suisse a progressé pendant la même période de 30 à 40%%, peut-être un peu plus sur les bords du Lac de Zurich. Sur l'Arc lémanique en dix ans les prix ont doublé avec un volume de transaction en légère baisse, notamment à Genève où l'on a sensiblement moins construit que dans le reste de la Suisse. Ce recul reste toutefois modéré. Dès lors le risque est très faible de voir se créer une bulle immobilière spéculative.
PdM: Ce constat est-il le même pour le secteur résidentiel et pour l'immobilier commercial?
E.N.: Nous distinguons deux segments de marchés principaux. Le marché des résidentiels de jouissance qui sont les appartements en PPE et les villas, et l'immobilier de rendement. Dans ce second segment une nouvelle distinction s'opère entre les immeubles résidentiels locatifs et l'immobilier commercial. Globalement, au niveau du volume des transactions, le marché des immeubles de rendement s'est fortement contracté ces derniers mois, mais pour des raisons différentes. Je m'explique:
- Le fléchissement des transactions au niveau du résidentiel de rendement est une conséquence de l'inefficience du marché. Autrement dit, il n'y a pas assez d'objets proposés à la vente alors qu'en contrepartie existe une compétition relativement aiguë au niveau des acquéreurs, ce qui crée un phénomène de croissance des prix. Pour les investisseurs le taux de rendement a ainsi tendance à diminuer, sur un volume de transactions réduit de surcroît. Ce sont là des raisons structurelles.
- En ce qui concerne l'immobilier commercial on a aussi une contraction du volume, mais les causes n'en sont pas les mêmes. Elles sont de nature conjoncturelle. En 2009, une partie des investisseurs étrangers, par prudence, se sont retirés de ce marché. Il faut se rappeler qu'en 2007-2008 la monnaie unique européenne était alors relativement forte et les taux d'intérêt sur l'euro relativement bas. De par ce double phénomène les investisseurs étrangers venaient massivement sur notre marché pour acheter de l'immobilier qui était relativement bon marché et le payaient avec une monnaie alors plus forte que la nôtre. Ces investisseurs, en raison de la Lex Kohler, ne pouvaient investir que dans l'immobilier commercial. De ce fait celui-ci a connu une certaine forme de poussée inflationniste et effectivement, des corrections de prix ont dû être faites, notamment en 2009 lorsque ces investisseurs étrangers se sont retirés et qu'il y avait ainsi de moins en moins de compétiteurs pour les objets proposés à la vente.
PdM: De par la pléthore d'objets commerciaux qui vont être proposés à la vente ne risque-t-on pas d'avoir bientôt un crash sur ce marché?
E.N.: La question est pertinente. Il faut savoir que Genève vit avec un taux de vacances au niveau de l'immobilier commercial de l'ordre de 3%, ce qui est très faible. Les autres grandes villes internationales ont des taux de vacances nettement supérieurs, proches des 8%, comme à Zurich où ce taux est d'environ 7%. Dès lors c'est Genève en raison de ce faible taux, qui a été la moins touchée par ces ventes d'étrangers. Zurich, qui a énormément construit, se trouve maintenant avec une très grande quantité de surfaces commerciales vacantes. Il y a donc dans la première ville de Suisse une surcapacité au niveau de l'offre ce qui n'est pas le cas de Genève. En revanche sur l'Arc lémanique, là où les constructions ont été abondantes, il y a certains risques. Dès lors, sur le plan commercial une certaine prudence s'impose.
PdM: Qu'en est-il des autres régions, notamment le canton de Neuchâtel où la fiscalité est loin d'être encourageante?
E.N.: Il faut distinguer personnes physiques et personnes morales. Certes, au plan de la fiscalité Neuchâtel ne se présente pas comme la place la plus attrayante. Toutefois, pour ceux qui veulent s'installer à Neuchâtel il y a des possibilités de négocier des forfaits fiscaux intéressants. On parle d'un assouplissement de la fiscalité, mais il y a d'autres critères à prendre en compte. Le canton de Neuchâtel forme une très belle région qui bénéficie maintenant d'un réseau autoroutier intéressant. Certes, cette région ne représente pas un pôle économique comparable à l'Arc lémanique. Le littoral neuchâtelois offre pourtant une alternative intéressante pour les entreprises étrangères qui veulent s'installer en Suisse. Il est relativement proche de Lausanne et de son Ecole polytechnique et surtout, les prix de l'immobilier sont tout à fait abordables. Entre Genève et Neuchâtel, pour un bien équivalent, le rapport est de 1 à 3, ce qui n'est pas rien. Les loyers sont du même ordre. Pour une entreprise soucieuse de pouvoir offrir à son personnel des conditions de logement optima c'est là un aspect non négligeable.
PdM: A propos de ces flux migratoires, il semble que l'insécurité économique internationale pousse aujourd'hui les multinationales à renforcer leur présence en Suisse; il en va de même des grands gérants de hedge funds. Si cette analyse se concrétise ne va-t-elle pas accentuer encore le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et pousser à la hausse encore les loyers?
E.N.: Concernant la hausse des loyers, il faut le souligner, une poussée démographique exceptionnellement forte avec une immigration qui a atteint des niveaux très élevés, notamment sur Vaud et Genève, maintient les pressions haussières sur les loyers. Avec l'arrivée probable de nouveaux hedge funds, ce mouvement ne pourra que s'accentuer.
PdM: Quid, si avec la crise de l'euro-zone, ce flux migratoire positif devait
fléchir?
E.N.: Bien sûr, on peut se poser ces questions. On avait déjà imaginé un possible retournement de tendance à la fin 2008. En fait, plusieurs pays voisins ayant renforcé encore leur fiscalité ceci a contribué à encourager ces flux migratoires vers la Suisse. Nous restons vigilants. Sur l'Arc lémanique les prix sont à un niveau très élevé. Effectivement il ne faudrait pas qu'un grain de poussière vienne enrayer la machine et que le flux migratoire se renverse. Compte tenu de l'inefficience du marché immobilier il devient de plus en plus difficile d'acquérir des objets à des prix raisonnables
PdM: Comment voyez-vous la politique de la BNS et l'évolution du loyer de l'argent?
E.N.: Je ne pense pas que les taux vont remonter rapidement. Les déclarations faites à ce sujet par la BNS étaient antérieures à la crise de l'euro. Les acheteurs travaillent en outre aujourd'hui le plus souvent avec des taux fixes et peuvent donc bloquer sur la durée les conditions hypothécaires.
PdM: Par rapport à d'autres grandes villes étrangères ou des places comme Monaco certains disent que le marché suisse et l'immobilier genevois en particulier, sont toujours avantageux. Qu'en pensez-vous?
E.N.: A mon avis, le prix de l'immobilier à Genève, en comparaison d'autres grandes villes, est tout à fait correct. Par rapport à Monaco notamment où l'immobilier est quatre fois plus coûteux qu'à Genève pour des objets comparables, nos prix ne sont pas trop chers. Certes, à Monaco ce ratio inclut une prime à la fiscalité, mais néanmoins c'est fort onéreux. Il faut admettre que nous avons eu en Suisse et à Genève une croissance relativement importante ces dix dernières années. Dès lors, à court et à moyen termes, on doit raisonnablement s'attendre à des perspectives de croissance forcément plus modérées. Je ne pense toutefois pas que l'on soit exposé au risque d'éclatement d'une soudaine bulle immobilière car on ne se trouve pas non plus devant un phénomène massif de décroissance. A partir de là je penche plutôt vers une vision de stabilité du marché avec, pour les investisseurs, un niveau de rendement raisonnable sur la durée. Il n'y a donc pas péril en la demeure comme certains le pensent. | 
